분양계약 체결 후 오배수배관의 위치가 변경된 경우 분양계약해지

1. 관련 민법 규정

 

제2조(신의성실) ①권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다.

②권리는 남용하지 못한다.

 

제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.

 

불완전이행은 민법에 명문의 규정이 없으나 이를 인정하는 데에 이론(異論)이 없다. 다만 그 인정근거에 대하여는 일반적인 채무불이행(민법 제390조)의 유형의 하나로 보는 견해와 본래의 채무에 따르는 부수적 의무의 위반으로 보는 견해 등이 있다.

 

2. 관련 사안

 

甲이 乙 주식회사와 호텔 1층에 위치한 상가에 관한 분양계약을 체결하였는데, 분양계약 체결 당시 지하 1층 주차장 천장에 설치될 예정이던 오배수배관이 호텔 신축 과정에서 1층 상가들의 천장을 통과하도록 변경시공되자, 甲이 乙 회사 등을 상대로 채무불이행 또는 고지의무 위반을 이유로 손해배상을 구한 사안

 

乙 회사가 변경시공을 결정하고 시행을 하면서 甲의 동의를 구하거나 甲에게 위와 같은 사정을 고지하지 않은 점, 1층 상가의 경우 접근성, 가시성 등 측면에서 가장 좋은 위치로 평가받고 분양대금도 높게 책정되는 것이 일반적인데, 甲으로서는 1층에 위치한 상가의 천장 및 외벽에 오배수배관이 설치될 것을 알았더라면 분양계약을 체결하지 않았을 것으로 보이는 점, 분양계약서, 위 호텔의 상업시설 유의사항 및 관련 설계변경 사전 동의확인서 등에 경미한 설계변경이나 현장여건 등에 따른 설계변경에 대해서는 수분양자들이 이의를 제기할 수 없다거나 동의가 간주된다는 등의 기재가 있기는 하나, 

 

이는 건축물의 분양에 관한 법률 등 공법상 기준에 따른 경미한 사항의 설계변경이나 수분양자들이 분양받은 상가의 교환가치나 사용가치에 실질적인 변화가 없는 경미한 정도의 시설물 설치나 변경 등에 대하여 수분양자들이 동의한 것으로 본다는 것을 의미할 뿐, 수분양자들이 자신이 분양받은 상가의 재산적 가치나 이용 가능성 등에 상당한 피해를 야기하는 설계변경 등에 대해서까지 동의할 의사가 있었다거나 그러한 동의의 의사가 의제된다고 볼 수는 없는 점 등을 종합하여 보면, 乙 회사가 甲과의 분양계약 체결 이후 甲의 동의나 甲에 대한 고지 없이 변경시공을 하여 상가를 인도한 것은 분양계약에 따른 채무를 불완전하게 이행한 것이거나 甲에 대한 신의칙상 고지의무를 위반한 것이므로, 乙 회사는 甲이 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

 

서울고등법원 2021. 8. 19 선고 2020나2030949, 2030956 판결