상가건물 임차권 양도를 알선하는 경우, 공인중개사법에서 규정하는 '중개'에 해당되는지?

중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자의 처벌

공인중개사법 제48조(벌칙)에 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있습니다.

 

중개사무소 개설등록은 공인중개사 또는 법인이 아닌 자는 할 수 없습니다.

 

따라서, 중개사 아닌 자는 중개업무를 하여서는 아니 된다 할 것입니다.

 

상가건물 임차권 양도, 양수를 중간에서 알선한 행위가 '중개'행위에 해당하는가?

「공인중개사법」 제2조제1호에서는 '중개'란 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물 등 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 "그 밖의 권리의 특실변경에 관한 행위"를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있습니다.

 

매도인, 매수인 간 중개대상물에 대한 소유권의 변동을 수반하는 매매, 교환과 임대인, 임차긴 간 중개대상물에 대한 사용, 수익권의 변돌을 수반하는 임대차 이외에도,

 

"중개대상물에 대한 권리의 변동"을 수반하는 행위라면 "중개대상물"에 대한 "권리의 득실변경에 관한 행위"에 해당하여 중개의 대상이 되는 행위에 포함된다고 합니다.

 

대법원에서도 부동산 중개업자가 "상가건물에 대한 임차권 양도계약"을 "중개"하는 경우, 거래당사자에게 중개대상물의 권리관계 등을 확인한 후 설명해야 한다고 판시하였습니다. (대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결 참조)

 

또한, 「공인중개사법」 은 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 법률로서, 개업공인중개사에게 다수의 의무를 부과하고 있는데, 만약 상가건물에 대한 임차권의 양도계약이 같은 법 제2조제1호에 따른 "중개"의 대상에 포한되지 않는다고 보게 되면 임차권 양도계약이 번번히 이루어지고 있는 거래현실을 외면하는 결과를 초래하고, 이러한 알선 행위에 대해서는 공인중개사법 상의 각종 의무 규정을 적용할 수 없게 되는 불합리를 형성한다고 합니다.

 

따라서, 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 알선하는 행위는  「공인중개사법」  제2조제1호에 따른 "중개"에 해당한다고 합니다.

 

* 법제처 법령해석 참조